一线楼市永不落？当初东京也这么说，然后就跌了80%
日本跟中国很像，只不过他们先走了一步，率先崛起，率先炒房，率先炒股，率先被打残……
现在你去日本，你看看东京的地价，房价似乎并不贵，基本上400-500万人民币一套100平米的房子还是有很多的，这个价格与北京上海这样的一线城市相比，已经基本平价。
但日本人的收入，要远远高于我们，甚至是我们4-7倍，换句话说如果把收入因素考虑进去，那么日本人在东京买套100平米的房子，跟你在北京，上海花100万买一套100平米的房子感受是一样的。但是1万元每平米的价格，已经足足过去了8年时间。
先看一张神图，非常清晰，日本的房价已经快跌了30年，而日本跟我们一样，上涨的时候都是一线城市涨，东京涨的最快最高。大概当年日本人也相信，日本只有一个东京，东京掌握着教育、医疗、金融、就业等等资源，所以东京房价不会跌。
东京买不起了就买东京圈，东京圈买不起了，就开始买6大城市，最后再买小城市，从涨幅上来看，甚至6大主要城市的涨幅远远超过了东京圈和东京核心区的房价涨幅（有基数原因），这就是一种跟风炒作，不过潮起潮落，潮水总归要退去。
90年代开始，泥沙俱下。别管什么一线城市还是二线城市还是东京核心圈，价格同样是暴跌。只不过跌到后来，一线城市还能止血，而二三线城市根本就没有这个功能。现在还在跌！有个朋友家的父辈买了一套大阪的房子，当年倾其所有，现在跌了一半，每年还要交着沉重的赋税。根本卖不掉。
日本朋友提到现在的房子，都是咬牙切齿，有一部分人彻底被房子绑架了，他们不得不继续工作，只为了房子上的负担，由于在日本开征了房产税，大约每年的房产税率是5%左右，这样算下来一套500万的房子，你每年要交的钱是25万，虽然日本人收入高，但面对这样一笔钱，也是相当的挠头。日本还规定了，房子买卖要交重税，赠与也要交税。
这跟我们很像，于是日本人彻底疯了，房子完完全全的砸在了手里，再也卖不动了。在日本曾有一个问卷调查：你觉得土地是比存款或股票更有力的资产吗？结果显示，2000年以后，回答NO的占38.8%，首次超过YES的回答者。这意味着，经济泡沫破灭以后日本人对房地产的想法完全改变了。
现在，买房子已经不是日本人一辈子的梦想，更像是一场噩梦，2009年的新房成交量比2000年减少了1/3。据日本国土交通省2012年发布的白皮书，1983年，40岁以下的日本人中有房者占42.2%，2012年有房者只占28.4%，近30年间下降了约14%。所以尽管日本现在的租售比已经高达了8%，日本人还是更多的人选择租房，也不买房。（中国的租售比只有2%，还不如银行定期存款的利息高）
很显然日本的房子也已经过剩了，随着人口老龄化的到来，日本人不再需要那么多的房子，尽管东京的房价收入比已经不到9，日本的房子还是卖的不好。
房价收入比是一套房子的总价，除以一个地区家庭的平均年收入，用来展示一个家庭不吃不喝多久能买的起房子，东京人显然是幸福的，9年他们就能买一套自己的房子。而在北京上海甚至，这个房价收入比已经超过了30，也就是说你用满了工作年限，也已经买不起房了。
有人说日本经济不好，那我们再看看世界的资本中心，金融中心，富人最多的城市纽约。
经过连续十年的上涨，纽约的房价依然出现了深幅度的下跌。虽然跌幅小于全美的跌幅，但是仍然下跌。
最后说回国内，看看我们的房地产现状，远比日本当年严重的多得多。
可以说二三线城市的房价泡沫已经破裂，而由于资金退守一线城市，所以抱团取暖反而加速了一线城市的最后疯狂。接下来明年就会发生二线城市彻底崩盘，而不出两年一线城市也会继续分化。资金继续退守一线城市的核心区域。最后大概只有中南海和天安门附近的房子不会下跌。因为那里根本没有商品房。
一直在反复说去库存，但现在中国在建的房子，和已经建好的房子，已经足足够卖6-7年的时间。这还不算庞大的二手房基数。可见现在不是去库存，而是库存加速上升的时期。
那么一线城市和二线三线城市有多大区别呢？答案是没什么区别，从库存的消化来看，一线城市并不比二三线城市更好。三线城市已经完全没救了，而二线城市还在玩命建设，正在一个作死的道路上飞快的飞奔。
地产商的资金已经越来越紧张了，房地产投资越来越困难。大部分地方都出现了严重的烂尾迹象，很多工地因为缺乏资金已经都停工了，去年上半年地产开发商从P2P拿了不少钱，到年底根本还不上，摆在他们面前的是，进一步抵押，以更高的利率再借钱，如果今年还卖不动，还是拿不到银行的贷款，这属于找死。
另一个办法是放那不动，这属于等死。他们期待的事情就是今年在各种国家政策的支持下，房地产能再火起来，房价蹭蹭往上涨，这才有起死回生的机会，但可能吗？
最后看一张美国次贷危机后的房价数据图，美国经济出问题了，人民收入少了，房子的购买力也就降低了，房价跌了，然后进而影响美国的经济。
而美国人想的办法是，救助金融机构，让金融跟房地产划清界限。让房价快速下跌，短暂阵痛之后，2012年房价就开始复苏了，（美国人没有老龄化这颗雷）美国经济也开始复苏。而我们明年的宏观经济将更加困难，还有大量企业要裁员，大量企业要转型，一些传统制造业可能完全过不下去了，居民收入降低是一个必然的趋势（叠加上人民币贬值的因素），那么房子的购买力必然下降，这是一个趋势，这才是市场经济。
而所谓让农民去买房，支持金融租赁，取消限购云云的政策，起不到扭转乾坤的作用。（数据来源：国金证券宏观分析报告）
房产泡沫让日本30年没翻身！
来源：金融看客（微信号：jrkanke）
作者：水木然、milong
当一个国家的房价开始高攀时，说明这个国家的经济即将盛极而衰。为什么呢？因为钱本身没有价值，钱只有流动起来才有价值。当钱流动到房子这个环节时，就开始变成了钢筋混泥土，凝固了、流动不下去了。日本就是前车之鉴，30年仍然没有翻身！
大家仔细回想一下，其实最近五年以来，唯一可以挣钱的行业只有两个：一个是房地产，一个是资本市场。资本市场我们这里暂且不论，提到房地产，我深圳的一个朋友告诉我，他前几年在深圳买的几套房子，仅仅今年一年就升值了1000万！
就是因为房地产，有的人可以坐享其成，大发横财。而有的人在岗位上勤勤恳恳、努力一辈子也挣不到一个落脚的机会。
如果在一个社会里，有的人不用劳动也可以挣大钱，而有的人勤奋刻苦依然换不来希望。试问：谁还会踏实的劳动？这个社会肯定是没有希望的！这就是房地产的"机会主义"给中国经济带来的硬伤！
先展望下中国经济的过去。二战后经济增速连续25年保持在7%以上的只有13个经济体，剔除掉博兹瓦纳、马耳他、阿曼、香港、新加坡等微型经济体，实际上只有中国、巴西、印度尼西亚、日本、韩国、马来西亚、中国台湾和泰国8个经济体创造了所谓的高增长奇迹。
不过后来的情况大家已经了解，除了中国，其他经济体在高增长的第四个十年中无一例外的跌落神坛，日本跌倒5%，韩国好一点，大概在6%。现在终于轮到中国了。
为什么各经济体的经济增长都开始进入低速阶段?为什么中国在勉强保持7以上的高增速后仍然难逃厄运?为什么没有一个国家可以长期保持高增速?
那么，今后的若干年，中国的经济能否"返老还童"?难，我们来看中国面临的最大的两个问题：人口老龄化和中国房地产。
第一个故事关于中国人口老龄化
中国已经进入人口老龄化的时代，这一点大家深有体会，我们的养老金甚至不足以支持中国的老年人，国家已经放开二胎政策以保证青年劳动力的供应。这个故事就是关于老人和青年的故事。
假设有两个国家，一个国家叫做"小鲜肉"，另一个国家叫做"大叔"。"大叔"有100个老人，"小鲜肉"有100个青年。青年都可以劳动，而且他们的劳动效率也比较高，所以他们一年能够生产2000斤粮食。"大叔"国的100位老人没有生产能力，但是他们还要吃饭，所以需要将自己过去攒下的金钱向"小鲜肉"购买粮食。假如每个人有10个单位的粮食需要，每个单位价值1元钱。小鲜肉们自己吃掉1000斤粮食，剩下1000斤粮食，其储蓄率相当于50%。大叔们同样需要消耗100斤粮食，所以购买了"小鲜肉"剩余的1000斤粮食。这个时候，问题来了，两国的GDP分别是多少?
"小鲜肉"国的GDP是2000，"大叔"国的GDP是-1000。
为什么这么说，我们先看一下GDP是什么。GDP，中文名是国内生产总值，一个关键是国内，另一个关键是生产。小鲜肉们在本国生产了2000，不管其中的1000是在国内消费还是在国外消费，都算作生产国的GDP。这样一来大叔们的GDP就很清晰了，他们没生产，反而净进口1000，所以他们的GDP是-1000。
这些跟中国又有什么关系呢?
很明显，中国正在经历由"小鲜肉"变成"大叔"的过程。过去，中国不缺乏劳动力，尤其是03年到13年十年间，中国的劳动力增长每年接近1000万，所以其 经济增长量可以轻松甩"大叔"国们几条街。现在中国老龄化严重，劳动力开始副增长，干活的少了，吃饭的多了，经济开始放缓是必然的趋势。这是计划生育在造成的结果，即便放开二胎，也不足以补充劳动力从而扭转乾坤。
所以中国的经济结构也开始发生变化，随着劳动力人口下降和老龄人口占比的上升，中国将逐步从生产者转向消费者，经济增长速度会出现自然的下滑，投资率下降，消费率上升，工业占比下降，服务业占比上升。
第二个故事关于房地产
这是中国丈母娘最关心的问题，结婚是一定要准备新房的。不过，中国的高房价又像是丈母娘的克星，吓跑了无数中国好女婿。
还是小鲜肉和大叔的故事。小鲜肉们仍然可以生产2000斤粮食，自己消耗1000斤，但是大叔们走了一半，只剩下50位老人，他们每年只要500斤粮食就可以了。第一年，大叔向小鲜肉买了500斤粮食，小鲜肉们剩下500斤。这个时候GDP分别是多少?
"大叔"国GDP是-500，"小鲜肉国"GDP还是2000，但是经济结果发生了变化，原来是消费1000+出口1000，现在是消费1000+出口500+库存500。
第二年，大叔们来找小鲜肉购买粮食500斤，小鲜肉们想，自己吃1000斤，库里还有500斤，所以今年只需要生产1000斤就够了，库里的500斤正好卖给大叔们。所以小鲜肉们决定让一半本国人放假休息，粮食先借给他们吃，明年再劳动补偿就好，这个过程就叫做去库存。那么两国的GDP这时候是多少呢?
"大叔"国GDP是-500，"小鲜肉"国GDP是1000，虽然库存有500，但是已经算到了第一年的GDP里，不能再算到第二年了。
中国的房地产已经到了"库存压顶"的年代，2013年之后，人口老龄化导致房地产需求大幅下降，而过去几年投资的房地产项目还在不断竣工，供过于求导致库存堆积如山。目前中国房地产待售面积达6.6亿平米，在建面积超50亿平米，按照人均30平米的标准，几乎透支了两亿人的需求。
即便今年房地产销售还不错，但也没有哪个厂商敢再继续生产房子，所以房地产投资下滑，已经低于销售增速。但由于几年前开工的项目还在不断竣工，去年房地产不仅没有去库存，反而在被动增加库存。大量的库存需要去掉，也是影响中国GDP增长的一大原因。
一线城市房价正直奔"山顶"
转自：21财闻汇（ID： jiayou21cbh） 21财闻汇综合自：21世纪经济报道、每日经济新闻、第一财经日报、吴晓波频道(wuxiaobopd)、黄生看金融（微信ID：fengyuhuangshan）、凤凰财经
从当前的情况来看，中国似乎埋下了一场如东南亚、日本、香港、美国式的房地产崩溃的信号。
一线城市楼市上演跨年疯狂
经历了春节期间短暂的冷清，楼市的疯狂再度在一线城市轮番上演。
据伟业我爱我家数据中心统计，春节后首周内，北京二手住宅的网签量高达6048套，日均成交864套，节后首周交易量为2010年以来最高值。其中，北京二手房成交均价为每平方米4.15万元，较2015年全年均价约上涨5%。有分析人士指出，如果在并不特别偏远的地段买房，300万已经是北京的"起步价"。
上海更是屡屡被曝出春节后房东跳价，但销售依旧火爆。在刚刚过去的2015年，上海以超过1.4万亿元的总成交金额成为全球最大房地产市场，成交量也创下历史新高，成交均价同比上涨18%。
去年房价涨幅最快的深圳亦"不甘落后"。经历了春节一周的"零成交"后，2月15日，深圳全市售出51套新房住宅，成交均价为91965元/平，突破9万大关。
易居研究院近日发布的一项调研显示，2015年房价暴涨的深圳，房价收入比已经高达25.8，位列全国之首，同比增幅达27.6%，而全国的平均值为7.2。易居研究院研究员曹倪娜称："深圳已经出现短期泡沫。"
仅有广州仍保持"温和"状态。数据显示，春节后首周广州共网签新建住宅822套，处在周成交低位，均价仅在16883元/平米。
另外，市场机构克而瑞的最新数据显示，一线城市住宅库存全部降至十个月以下，上海只够卖3.7个月。具体来看，截至2016年1月，上海商品住宅消化周期已经降至3.7个月；北京的消化周期为9.2个月；广州的数据显示为7.5个月；深圳商品住宅消化周期为8.7个月。
深圳有人承包整栋楼卖
越来越多的深圳人加入到众筹买房、联合炒房的队伍。在深圳已经有一套房的王小姐，近期也与几位朋友众筹买了一套房。
"众筹买房并不复杂，就是几个朋友凑齐首付，并准备好两年左右的月供资金，大家签订一个合约，以其中某一位的名义买房，约定房价上涨到某个点时抛出，获利按出资比例分成。"王小姐告诉记者，合同中还要考虑房价滞涨的因素，若到某个时间点，房价涨幅依然不高，也必须抛出。
联合炒房的极端，便是"包楼"。一位投资客告诉本报，深圳一些有实力的投资客会抱团，在看好某个新楼盘后，与开发商协商以某个价格承包下整栋楼，留着自己慢慢卖。
由于深圳限购，投资客会通过成立公司、购买"房票"等方式获取购房资格。"房票"即购房资格，过去一年，深圳"房票"的价格已从几千元上涨到了数万元。
在投资客中有一类特殊人群，即房地产中介从业人员。由于对房地产行业有较为专业的认知和判断，中介从业人员更容易从投资房产过程中获利。
楼市暴涨背后的逻辑
如今，政府又推出了减税、降首付等一系列救市政策，可以说，目前的房地产政策如果不是近10年最宽松的，也是2008年以来最宽松的。
首付：首套房首付25%，各地还可以下浮5个百分点，20%，回到10年前的水平。二套房30%，也是有二套房规定以来最低的吧。
利率：连续降息之后，房贷利率比2008年还要低。
营业税：两年就免征，也是有此规定以来最低的吧。当然，一线城市却没法享受。
契税：首套房最低1%，其他是1.5%，很多城市还可以减免、抵扣。这差不多是史上最低的了。
公司债：上市房企去年发行公司债3000亿，是2014年18倍。资金面之宽松，多年未见。是让很多房企不断高呼资金链要断了。
房地产还想要什么政策？你想到的都给你，没想到的也要塞给你。为什么政策这么给力呢？要知道专家们说了很多回，房地产对经济的带动作用巨大，反过来，房地产不好，就会拖累整个GDP。
今年开年以来，这股飙涨风据说已经刮进了上海，开发商坐地抬价，地王新闻不绝于耳，不少楼盘再次出现哄抢景象。楼市再来一场狂飙的所有条件或许基本已具备。
目前中国的楼市现状存在三大判断：一是房价与人口有关；二是靠农民工去楼市库存不靠谱；三是7成库存都在三四线城市，与一线城市的暴涨无关。
从人口结构的角度来看，上个世纪60至70年代是中国的婴儿潮，60后、70后这一批婴儿潮有3亿多人口，这批人到1998年前后正好30多岁，他们进入必须成家立业买房的时候，因此，中国进入住房需求的高峰。
现在提出靠农民工房地产要去库存，这个思路有多少可行性呢？给农民的补贴，让他去城镇买房， 2014年的农民工监测报告，能够在城镇买房的农民工，2.69亿农民工当中只占0.7%，这个数字连1%都不到。很简单，每个月的工资是2600块钱，一年的收入不到3万，剔除差旅费，还有吃喝的费用，不说养家糊口了，所剩无几。想想城市的高级白领都没有支付能力，你希望这些劳苦大众能够帮你去库存，这是不现实的问题。
目前楼市70%的房地产库存是在三四线城市，不在大城市周边的三四线城市，那个房子以后是个大麻烦，很难消化，除非政府做另外一个安排，把你每年的保障性住房，棚户区改造，新增700万套的保障性住房，以货币化的方式去采购，不去新建。如今，在很多三四线城市，鬼城遍地，房地产投资早就变成了负增长。这就存在一个困境，一方面政府需要靠卖地维持财政收入，开发商房子越建越多；另一个现实是房子堆积越来越多，却很难卖出去。
京沪深的房价还会上涨的三大理由！！！
其一，北京是首都是政治文化中心；上海是当仁不让的经济中心；深圳产业结构最健康，是创业基地。中国超大中心城市的吸泵效应才刚刚开始，北京比首尔、上海比台北、深圳比香港，正在成为一种预期。
其二，去年中国新增货币总量是经济成长速度的两倍，货币超发的泛滥情之下，优质不动产将重新成为老百姓避险投资的选择之一。
其三，政府鼓励去库存，各种优惠政策呼之欲出。
高房价之下，谁愿意看到房价暴涨?
市民肯定不愿意。对任何一个城市，一年房价涨三成，必然人心浮动，如果翻一番，几乎就没有人愿意做别的事情了，投资楼市成了最划算的生意。在深圳、北京，你随便在路上抓一个80后、90后，说到房价，没有一个不是面有愠色的，其实大多数人都是买不起的啊。
政府愿意吗?官员的内心也大多是不愿意的。房价上涨过速，势必造成整个城市的物价水平抬升，特别是创业投资环境的险峻，土地是政府手中最后的那张牌，把预期都吃光了，往后的日子还过不过?
银行愿意吗?银行人士也大多忧心忡忡。过快上涨的房价背后，楼市一定是存在一个不确定的泡沫，如果哪天真的再来一个断崖下滑，原本体质就弱下来的银行肯定吃不了兜着走，这贷出去的房贷可怎么收回来？要是演变成美国历史上的次贷危机就更可怕了。
地产商愿意吗?暴涨的土地价格，对中小开发商形成了挤出效应，而大型开发商也几乎是在火中取栗，他们大多怀着能抢一把是一把的投机心理，继续疯狂涨下去，楼市越危险。这样的行业一点也不值得期待。
这就是楼市的暴涨背后的纠结之处：中心城市的不动产价格仍有上涨的预期和空间，然而，几乎所有的利益方，都不愿意看到暴涨景象的发生。
但是这股暴涨风却可能在一季度继续往前吹。
人人都不愿意暴涨，却眼睁睁地看着暴涨的发生，这就是我们正在直面的尴尬事实。
房地产危机，一触即发？
在楼市不疯狂也要癫狂的情势之下，上海352套千万级新房一日抢光，更催发不少购房者陷入了恐慌性的抢购中。有的学者并不看好目前"非正常"状态下的楼市。
1、楼市为什么火，央妈放贷支持。这种恐慌性的购房还会持续一段时间，背后是银行信贷疯狂进入房市，导致最后一次拉升。
2、楼市这么火，炒房客在干吗？随着房价的短时间迅猛拉高，房市逐渐进入高位派现的阶段，很多投机客会开始在高位悄悄的不断卖出房产。
3、楼市还能火多久？当前的房市泡沫是信贷泡沫极端的表现，一旦信贷无法维持，而且长期必然无法维持，最终房价将断崖式的下跌。这种疯狂还会持续一段时间，如果持续下去，真保不准楼市什么时候就泡沫破灭了。
职业投资人黄生甚至认为：当前中国的房地产市场也进入了一场史无前例的加杠杆期，和股票一样，大量的场外配资正活跃在房地产市场，而这些场外配资为中国房市埋下了重大的隐患和危机。一些投机客看准了机会，会用很小的资金撬动巨大的杠杆，所以他们会不断的通过各种途径炒房，最终所有的风险都给了银行。同样，大量不具有购买和支付能力的人，也在场外配资的帮助下，开始购买房产，这和次贷危机一样，将房子卖给了不具备偿还按揭贷款能力的人，最终会爆发危机。
从当前的情况来看，中国似乎埋下了一场如东南亚、日本、香港、美国式的房地产崩溃的信号。2008年的中国救市情况还历历在目，房价蹭蹭往上窜让好多人举家背债买房。如今似乎是旧景重现，关键时刻买房者需冷静。
没有评论:
发表评论